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2008 et 2009 : Deux ...
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La valeur des propriétés bondit à Montréal
Dans un article paru dans le journal Les Affaires du 26 août 2006, le journaliste André Dubuc dit que… "Les propriétaires résidentiels habitant l'île de Montréal doivent s'attendre à une hausse de l'évaluation municipale dépassant les 40% l'an prochain, avec l'entrée en vigueur du nouveau rôle d'évaluation."
Voici de larges extraits de cet article :
" Le nouveau rôle, qui sera en vigueur de 2007 à 2009, est censé refléter les valeurs au 1er juillet 2005. Les variations de valeur vont représenter l'évolution du marché entre le 1er juillet 2002 et le 1er juillet 2005, une période durant laquelle les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche. Il est donc normal que, tôt ou tard, le rôle d'évaluation reflète cette réalité. "
" Les plus fortes progressions des valeurs foncières sont à Pointe-aux-Trembles (H1A et H1B), Saint-Michel (H1Z et H2A), Rosemont (H1T, H1X et H1Y), Hochelaga (H1W), Pointe-Saint-Charles (H3K), Saint-Henri (H4C), Émard (H4E), Verdun (H4G et H4H), LaSalle (H8R) et Lachine (H8S et H8T). Dans ses secteurs, l'augmentation dépasse les 60%. "
… " C'est à Mont-Royal (H3P), Côte-Saint-Luc (H4W), Montréal-Ouest (H4X) et 'Île Bizard (H9E) que les hausses de valeur des propriétés sont les plus faibles; elles varient entre les 20% et 35%. "
Le journaliste s'est basé sur une analyse de la firme JLR Recherche immobilière de Montréal qui a déjà fait une analyse semblable et probante quelques mois avant le dépôt du rôle précédent. Toutefois, les résultats de l'analyse de JLR ne sont pas identiques à ceux de la Ville de Montréal. Alors que JLR compile les ventes en fonction des secteurs par codes postaux, les évaluateurs de la Ville procèdent différemment pour établir le rôle. " Ils découpent l'île en plus de 3000 secteurs homogènes, appelés unités de voisinage. La Ville applique ensuite la variation de valeur aux propriétés vendues en 2005 à l'ensemble des propriétés de l'unité de voisinage. "
Impact à prévoir sur le prochain compte de taxes
" Que doit penser le propriétaire d'une hausse considérable de la valeur de sa propriété inscrite au rôle municipale.
- La bonne nouvelle, c'est que la hausse de son évaluation traduit l'augmentation de la richesse de son patrimoine. La mauvaise nouvelle, c'est que, s'étant enrichi, il devra sans doute s'acquitter de taxes municipales et scolaires alourdies.
Il est cependant difficile de prédire de façon précise l'impact d'une hausse des valeurs foncière sur les impôts au moment présent. Une hausse de 40% de l'évaluation ne signifie pas automatiquement une hausse de 40% du compte de taxes municipales. En effet, quand le rôle augmente de 40%, le taux de taxation devrait diminuer d'autant, pour maintenir un niveau de recettes fiscales constant. Rappelons cependant que la Ville de Montréal cherche 400M$ pour boucler son année financière. Il sera peut-être tentant de profiter de sa nouvelle richesse foncière pour remplir ses coffres.
Montréal possède une panoplie d'outils pour atténuer l'impact du nouveau rôle. Lors du précédent dépôt de rôle 2004-2006, l'alourdissement du fardeau fiscal des contribuables avait été adouci en étalant les hausses sur une période de trois ans et en appliquant des taux de taxation modulés selon la catégorie d'immeubles.
En 2006, le taux de taxation se situe à 1,5315 $ du 100$ d'évaluation dans les arrondissements de l'ancienne Ville de Montréal pour les immeubles résidentiels de moins de six logements. Pour l'ensemble de l'actuelle Ville - mais en excluant les villes défusionnées - le taux s'élève en moyenne à 1,4918$ du 100$ d'évaluation.
Autre variable à considérer : les arrondissements ont depuis cette année le pouvoir de lever des taxes locales. On ignore encore ce que les arrondissements feront en 2007.
Cela étant, un fait demeure : un propriétaire qui subit une hausse de la valeur municipale de sa maison qui excède l'augmentation moyenne au rôle, verra immanquablement son fardeau fiscal s'alourdir en 2007. "
- La bonne nouvelle, c'est que la hausse de son évaluation traduit l'augmentation de la richesse de son patrimoine. La mauvaise nouvelle, c'est que, s'étant enrichi, il devra sans doute s'acquitter de taxes municipales et scolaires alourdies.
Il est cependant difficile de prédire de façon précise l'impact d'une hausse des valeurs foncière sur les impôts au moment présent. Une hausse de 40% de l'évaluation ne signifie pas automatiquement une hausse de 40% du compte de taxes municipales. En effet, quand le rôle augmente de 40%, le taux de taxation devrait diminuer d'autant, pour maintenir un niveau de recettes fiscales constant. Rappelons cependant que la Ville de Montréal cherche 400M$ pour boucler son année financière. Il sera peut-être tentant de profiter de sa nouvelle richesse foncière pour remplir ses coffres.
Montréal possède une panoplie d'outils pour atténuer l'impact du nouveau rôle. Lors du précédent dépôt de rôle 2004-2006, l'alourdissement du fardeau fiscal des contribuables avait été adouci en étalant les hausses sur une période de trois ans et en appliquant des taux de taxation modulés selon la catégorie d'immeubles.
En 2006, le taux de taxation se situe à 1,5315 $ du 100$ d'évaluation dans les arrondissements de l'ancienne Ville de Montréal pour les immeubles résidentiels de moins de six logements. Pour l'ensemble de l'actuelle Ville - mais en excluant les villes défusionnées - le taux s'élève en moyenne à 1,4918$ du 100$ d'évaluation.
Autre variable à considérer : les arrondissements ont depuis cette année le pouvoir de lever des taxes locales. On ignore encore ce que les arrondissements feront en 2007.
Cela étant, un fait demeure : un propriétaire qui subit une hausse de la valeur municipale de sa maison qui excède l'augmentation moyenne au rôle, verra immanquablement son fardeau fiscal s'alourdir en 2007. "
2008 et 2009 : Deux ...
Octobre 2008